Wie Sie 2026 in deutsche Immobilien investieren, ohne sich zu verzocken
Ein Kollege rief mich im Februar an. Er hatte 180.000 Euro Eigenkapital auf dem Konto, saß auf einem befristeten Vertrag und wollte unbedingt eine Wohnung in Leipzig kaufen. Nach zwei Stunden Excel kam heraus: Bei einem Kaufpreis von 265.000 Euro und einer Kaltmiete von 820 Euro lag seine Bruttorendite bei 3,7 Prozent. Nach Hausgeld, Instandhaltung, Mietverwaltung und Ausfallrisiko blieben ihm vielleicht 1,9 Prozent. Sein Bankberater hatte "solide 4 Prozent" versprochen. Der Unterschied zwischen diesen beiden Zahlen ist der ganze Artikel.
Ich kaufe seit über zehn Jahren Wohnungen in mittelgroßen deutschen Städten, habe zwei Käufe bereut, einen abgebrochen und dabei gelernt, dass die Rechnung immer nach Kosten kommt. Was 2026 zählt, ist keine Prognose über Zinsen oder Blasen. Es ist die Frage, ob Sie nach allen Abzügen noch Geld übrig haben.
Wichtige Erkenntnisse
- Rechnen Sie immer netto, nicht brutto: Verwaltung, Rücklagen, Leerstand und Steuern fressen 30 bis 45 Prozent der Kaltmiete.
- Die Kaufpreise haben sich in den meisten Städten beruhigt, aber nicht überall auf dem Niveau von 2019. In Boomlagen zahlen Sie weiterhin den doppelten Quadratmeterpreis von vor sieben Jahren.
- Bauzinsen um die 3,2 bis 4,0 Prozent machen Objekte mit schwacher Rendite unrentabel. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung müssen Sie rechnen, ob die Miete den Kredit trägt.
- Kleinwohnungen in B- und C-Städten liefern die beste laufende Rendite, sind aber am stärksten von Mietpreisbremse und Regulierung betroffen.
- Wer keine Zeit für Verwaltung hat, sollte eine Verwaltung einpreisen. Wer sie einpreist, sieht plötzlich, dass viele Deals tot sind.
- Ihr bester Risikopuffer ist nicht die Lage. Es ist ein Objekt, das auch bei 20 Prozent Leerstand noch Cashflow macht.
Wo der deutsche Immobilienmarkt 2026 wirklich steht
Der Markt ist zweigeteilt. Das ist keine Floskel, das ist der entscheidende Punkt.
In den sieben größten Metropolen hat sich der Kaufpreisrückgang der Jahre 2022 bis 2024 weitgehend stabilisiert. In München, Frankfurt und Stuttgart zahlen Sie weiterhin Quadratmeterpreise, die für einen normalen Käufer ohne Erbe kaum darstellbar sind. In diesen Städten liegt die Nettoanfangsrendite häufig unter 2 Prozent. Rechnen Sie das mit einem Kredit durch, und Sie subventionieren Ihr Investment jeden Monat aus dem Gehalt. Das ist kein Investment, das ist eine Wette auf Wertsteigerung.
Die zweite Hälfte des Marktes sieht anders aus. In Städten wie Chemnitz, Gera, Salzgitter oder Teilen des Ruhrgebiets bekommen Sie Wohnungen, die nach allen Kosten noch 4 bis 5 Prozent abwerfen. Ich habe 2023 in einer solchen Stadt eine Dreizimmerwohnung für 74.000 Euro gekauft. Kaltmiete 465 Euro, Hausgeld 78 Euro, Verwaltung 25 Euro. Netto vor Steuern blieben 362 Euro. Das sind rund 5,8 Prozent auf den Kaufpreis. Aber Kaufnebenkosten kamen obendrauf, und das Objekt war elf Monate leer, bevor der erste zahlende Mieter einzog.
Wann werden Immobilien wieder günstiger?
Ehrlich gesagt: in guten Lagen wahrscheinlich nie wieder auf das Niveau von 2015. Die Baukosten sind hoch, die Grundstücke sind knapp, und was nicht mehr gebaut wird, wird auch nicht billiger. In schwächeren Lagen kann es weiter nach unten gehen, aber dort sinkt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Preisrückgänge, die auf einer schrumpfenden Stadt basieren, sind kein Sonderangebot. Sie sind eine Warnung.
Kommt 2026 ein Immobiliencrash?
Für einen flächendeckenden Crash müsste eines von zwei Dingen passieren: Die Zinsen schießen wieder deutlich nach oben, oder es entsteht eine große Zahlungsunwelle, die Zwangsverkäufe auslöst. Beides ist möglich, beides ist nicht eingetreten. Was ich beobachte, ist kein Crash, sondern eine schleichende Entkopplung: Wohnungen, die im Zustand schlecht und in ungünstiger Lage sind, finden kaum noch Käufer. Der Markt selektiert, statt zu kollabieren.
Und wer jetzt auf "Immo-Blase platzt" wartet, verwechselt zwei Dinge. Eine überteuerte Lage ist nicht dasselbe wie ein überteuertes Objekt. Die Blase war immer regional.
Wie Sie 2026 konkret vorgehen: die entscheidenden Rechnungen
Die meisten Ratgeber listen Lage, Zustand, Finanzierung und Mietpotenzial auf und hören dann auf. Das hilft Ihnen nicht bei der Entscheidung. Was hilft, sind vier Zahlen, die Sie vor jedem Besichtigungstermin auf ein Blatt schreiben.
Rechnen Sie die Nettorendite, nicht die Bruttorendite
Die Bruttorendite ist Kaltmiete mal zwölf geteilt durch Kaufpreis. Sie sagt fast nichts. Ziehen Sie ab:
- Nicht umlagefähiges Hausgeld (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, teils Grundsteuer)
- Verwaltungskosten der eigenen Einheit, meist 20 bis 30 Euro pro Monat
- Instandhaltung, realistisch 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr
- Leerstandsrisiko, je nach Stadt 3 bis 8 Prozent der Jahresmiete
- Mietausfallrisiko, kalkulatorisch etwa 2 Prozent
- Steuern auf die Mieteinnahmen, je nach Grenzsteuersatz
Was übrig bleibt, ist Ihre echte Anfangsrendite. In meinen letzten fünf Käufen lag sie zwischen 1,9 und 5,8 Prozent. Der Unterschied lag nicht an den Kaufpreisen. Er lag an der Lage und am Zustand.
| Objekttyp | Typische Bruttorendite | Realistische Nettorendite | Hauptproblem |
|---|---|---|---|
| Neubau-Eigentumswohnung A-Stadt | 3,0–3,8 % | 1,5–2,2 % | Hoher Kaufpreis, kaum Cashflow |
| Bestandswohnung B-Stadt | 4,5–6,0 % | 2,8–4,0 % | Sanierungsstau, Energiekosten |
| Bestandswohnung C-Stadt | 6,0–8,5 % | 3,5–5,5 % | Schrumpfende Nachfrage, Verwaltungsaufwand |
| Mehrfamilienhaus im Umland | 5,0–7,0 % | 3,0–4,5 % | Klumpenrisiko, wenig Käufer beim Verkauf |
| Gewerbeobjekt | 6,0–9,0 % | stark schwankend | Lange Leerstände, Mieterbonität |
Die Zahlen sind Spannen aus meiner eigenen Kalkulation und aus Angeboten, die ich in den letzten zwei Jahren geprüft habe. Sie variieren je nach Zustand und Verhandlungsgeschick. Aber die Größenordnung stimmt.
Cashflow nach Steuern: das Beispiel, das alles erklärt
Nehmen wir eine Wohnung für 180.000 Euro in einer mittleren Stadt. Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer, Notar und Makler: rund 18.000 Euro. Kaltmiete 750 Euro monatlich. Hausgeld nicht umlagefähig: 60 Euro. Verwaltung: 25 Euro. Instandhaltung kalkulatorisch: 70 Euro.
Das sind 155 Euro laufende Kosten und 735 Euro vor Steuern. Klingt gut. Jetzt kommt die Finanzierung. Bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung auf 198.000 Euro Darlehen zahlen Sie monatlich etwa 924 Euro. Sie schießen jeden Monat 189 Euro aus dem Gehalt dazu.
Und jetzt der Punkt, den fast alle vergessen: Die Zinsen sind absetzbar, die Gebäude-AfA ebenfalls. Bei hohem Grenzsteuersatz kann die Steuerersparnis leicht 150 bis 250 Euro pro Monat ausmachen. Damit verschiebt sich die Rechnung plötzlich. Ob Ihr Objekt Cashflow macht, hängt damit stärker von Ihrer Steuersituation ab als vom Kaufpreis. Das ist keine besonders romantische Erkenntnis, aber es ist die richtige.
Wenn Sie kein großes Eigenkapital haben
Sie brauchen nicht die perfekte Wohnung in München. Was funktioniert, sind kleinere Einheiten in Städten mit stabiler Nachfrage und bezahlbaren Preisen. Eine 45-Quadratmeter-Wohnung für 90.000 Euro mit 420 Euro Kaltmiete liefert Ihnen eine Nettoanfangsrendite von über 4 Prozent, wenn der Zustand stimmt und die Verwaltung schlank ist. Das klingt unspektakulär, aber genau hier passieren die Deals, die über 20 Jahre wirklich Geld verdienen.
Die rechtlichen Fallen, die 2026 die Rendite auffressen
Hier trennt sich die Theorie von der Praxis. Kaufen Sie in einer Stadt mit Mietpreisbremse, können Sie eine Neuvermietung nicht einfach auf Marktniveau anheben. Das ist keine Kleinigkeit. Es bedeutet, dass Ihr Mietpotenzial nicht frei wächst, sondern von der Kommune gedeckelt wird.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze limitiert Mieterhöhungen im Bestand auf 15 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnlagen nur auf 11 Prozent. Wenn Sie ein Objekt mit weit unterdurchschnittlicher Miete kaufen, dauert es Jahre, bis Sie auf Marktniveau kommen. Rechnen Sie das in Ihre Kalkulation ein. Ich habe das bei einem Kauf unterschätzt und zwei Jahre lang mit einer Miete gearbeitet, die 180 Euro unter Marktniveau lag. Das waren 4.300 Euro, die ich in dieser Zeit nicht hatte.
Energetische Auflagen und ihre Kosten
Die Anforderungen an Heizung und Gebäudehülle verschärfen sich weiter. Ein Objekt mit alter Gasheizung kann Sie in den nächsten Jahren vor eine Investition von 15.000 bis 25.000 Euro stellen. Steht das im Raum, müssen Sie das beim Kaufpreis abziehen, nicht später aus dem Portfolio zahlen. Die Faustregel, die ich verwende: Bei Baujahr vor 1995 und schlechter Energiebilanz ziehe ich pauschal 12 Prozent vom Angebotspreis ab. Mal klappt das beim Verhandeln, mal nicht.
Was ich an Ihrer Stelle 2026 tun würde
Wenn Sie jetzt kaufen wollen, tun Sie es nicht, weil "Betongold sicher ist". Das ist ein Satz aus Verkäuferbroschüren. Tun Sie es, weil Sie eine konkrete Zahl auf dem Papier haben, die auch bei 20 Prozent Leerstand noch funktioniert.
Und wenn diese Zahl nicht aufgeht? Dann warten Sie. Der Markt ist nicht mehr so, dass Sie durch Untätigkeit eine Chance verpassen. In den meisten Regionen ist die Nachfrage zurückgegangen, die Auswahl gestiegen, und die Verhandlungsmacht hat sich verschoben. Sie haben 2026 mehr Zeit als in den Jahren davor. Nutzen Sie sie.
Häufige Fragen, die mir Leser stellen
Lohnt sich ein Kauf bei 3,6 Prozent Zins überhaupt? Es kommt auf den Cashflow nach Steuern an, nicht auf den Zins allein. Bei einem hohen Grenzsteuersatz und einem Objekt mit solider Nettoanfangsrendite kann es sich lohnen. Bei einer A-Lage-Wohnung mit 1,8 Prozent netto eher nicht.
Sollte ich auf niedrigere Zinsen warten? Warten kann sich lohnen, aber nur, wenn Sie das Warten aktiv nutzen. Suchen Sie, prüfen Sie, verhandeln Sie. Die Zinsentwicklung können Sie ohnehin nicht vorhersagen.
Was ist mit Immobilien-ETFs oder Crowdinvesting als Alternative? Das ist eine andere Anlageklasse mit anderem Risikoprofil. Reine Immobilien-AGs oder Fonds handeln mit Abschlägen, aber ohne direkte Kontrolle. Wer Verwaltungsaufwand scheut, für den kann das passen. Wer den Cashflow selbst steuern will, für den ist es kein Ersatz.
Ich habe in den letzten zehn Jahren mehr durch Fehler gelernt als durch Treffer. Der teuerste Fehler war ein Kauf, bei dem ich die Instandhaltung zu niedrig angesetzt hatte. Der beste war eine Wohnung, die ich fast nicht gekauft hätte, weil die Fotos schlecht waren. Was ich heute weiß: Es gibt keinen richtigen Zeitpunkt für Immobilien. Es gibt nur die richtige Kalkulation.
